O usucapião urbano é uma ferramenta jurídica que permite a regularização da posse e garantia do direito à propriedade em áreas urbanas.
Regulamentado por dispositivos legais específicos, ele busca formalizar a ocupação de imóveis em situações que atendam às condições estabelecidas pela lei.
Trata-se de um mecanismo pensado não só para promover a segurança jurídica, mas também para solucionar conflitos fundiários.
Tanto que o mesmo é previsto na Constituição Federal, visando facilitar o acesso à moradia digna e contribuir para o ordenamento das cidades.
Nós já temos aqui no JusBlog um artigo voltado para usucapião extrajudicial, em que abordamos alguns aspectos desta modalidade. Confira:
Usucapião extrajudicial: orientações e estratégias para advogados
Também temos um artigo sobre ações possessórias, que podem ajudar a entender a diferença entre propriedade e posse, e também a diferença para o usucapião:
Ações possessórias: veja a aplicação na advocacia
Tipos de usucapião urbano
O usucapião urbano é uma categoria específica de usucapião voltada para a regularização de imóveis situados em áreas urbanas. Ele se subdivide em diferentes modalidades, adaptando-se às particularidades das situações de posse.
Usucapião individual
Previsto na Constituição Federal (artigo 183) e no Código Civil (artigo 1.240), esse tipo se aplica quando uma pessoa ocupa um imóvel urbano de até 250 metros quadrados como sua moradia principal.
Art. 183. “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
Art. 1240. “Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Parágrafo único. O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.”
É uma modalidade que se destina à aquisição de propriedade por uma única pessoa, baseada na posse prolongada e contínua de um imóvel.
A posse deve ser exercida de forma ininterrupta, pacífica e com intenção de dono, sem contestação de terceiros.
Esse tipo de usucapião pode ser aplicado tanto em áreas urbanas quanto rurais, desde que o ocupante cumpra os requisitos estabelecidos por lei.
Existem diferentes modalidades de usucapião individual que variam de acordo com critérios específicos. As mais conhecidas são:
- Usucapião ordinário: exige a posse por pelo menos 10 anos, a existência de justo título (qualquer documento que demonstre um vínculo com o imóvel) e a boa-fé do possuidor.
- Usucapião extraordinário: não requer justo título nem comprovação de boa-fé, mas o prazo de posse é maior, geralmente de 15 anos. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor comprovar a utilização do imóvel para moradia ou função social, como a realização de investimentos significativos no local.
- Usucapião especial: inclui modalidades como o especial urbano e o especial rural, voltados para a regularização fundiária e o direito à moradia digna.Logo mais veremos como funciona o usucapião especial urbano.
Um exemplo comum de usucapião individual ocorre quando uma pessoa adquire um imóvel por meio de contrato particular (não registrado em cartório), mas nunca consegue formalizar a transferência da escritura por dificuldades com o antigo proprietário.
Se ela permanecer no imóvel por mais de 10 anos, cumprindo os requisitos do usucapião ordinário, pode então ingressar com uma ação para obter o título de propriedade.
Usucapião especial urbano
O usucapião especial urbano é previsto tanto na Constituição Federal quanto na Lei Nº 10.257/2001, chamada de Estatuto da Cidade.
Essa modalidade é voltada a quem ocupa, de forma contínua, pacífica e sem oposição, um imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o como residência por, no mínimo, cinco anos.
O ocupante não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, nem no local ocupado nem em qualquer outra localidade.
Tem como foco a regularização de situações comuns em áreas urbanas, como ocupações em terrenos abandonados ou residências construídas sem documentação formal de propriedade.
Exemplo: imagine um terreno urbano, abandonado pelo proprietário há anos, em que uma família com dificuldades financeiras decide ocupar o local, constrói uma casa e passa a residir ali permanentemente.
Durante esse período, a família paga as contas de água, luz e até IPTU, demonstrando uso contínuo e efetivo da propriedade.
O usucapião especial urbano é considerado mais acessível, especialmente para populações de baixa renda, por não exigir comprovação de justo título ou boa-fé, que são requisitos em outros tipos de usucapião.
Além disso, ele se aplica apenas a áreas delimitadas como urbanas no plano diretor municipal. Terrenos localizados em zonas rurais não podem ser regularizados por essa modalidade.
Usucapião coletivo
O usucapião coletivo é uma modalidade especial de usucapião criada para regularizar situações em que grandes grupos de pessoas ocupam áreas urbanas, em especial naquelas regiões de baixa renda.
Previsto no Art. 10 do Estatuto da Cidade, esse tipo de usucapião tem como objetivo garantir o direito à moradia e promover a função social da propriedade.
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de usucapião coletivo, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O usucapião coletivo poderá ser arguido em defesa ou requerido por qualquer dos possuidores.
§ 2º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 3º O usucapião coletivo será declarado por sentença, a qual servirá como título para registro no cartório de registro de imóveis.
Como o nome sugere, o usucapião coletivo é utilizado quando várias famílias ocupam um terreno sem que seja possível delimitar exatamente a posse de cada uma. Ele beneficia diretamente comunidades inteiras, como ocupações consolidadas e favelas.
Ele é aplicável a áreas urbanas ocupadas cuja extensão não seja superior a 250 metros quadrados por família. O imóvel pode ser maior, mas o cálculo da área deve considerar a média entre o número de famílias beneficiadas.
A posse precisa ter ocorrido de forma contínua, pacífica e sem oposição do proprietário por pelo menos cinco anos, e deve ser destinada à moradia, seja para os próprios ocupantes ou para suas famílias.
Além disso, nenhum dos ocupantes pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural.
E, por fim, a propriedade adquirida via usucapião coletivo é indivisível, ou seja, não atribuída a um único indivíduo, mas ao grupo que ocupa a área, sendo destinada à habitação coletiva.
Exemplo: uma comunidade que ocupa um terreno urbano abandonado há anos, utilizando-o exclusivamente para moradia. As famílias constroem suas casas, implantam infraestruturas básicas e permanecem no local sem oposição.
Após cinco anos de ocupação, e desde que comprovem que nenhum dos moradores possui outro imóvel, a comunidade pode ingressar com uma ação judicial para pleitear a regularização do terreno.
Nesse caso, o juiz pode conceder o título de usucapião coletivo, garantindo o direito à moradia a todos os ocupantes.
Esse cenário é comum em regiões metropolitanas, onde as ocupações surgem devido à falta de políticas habitacionais adequadas.
O usucapião coletivo, portanto, atua como uma solução para formalizar essas áreas e integrá-las ao planejamento urbano, garantindo energia elétrica, abastecimento de água, saneamento básico e até código postal.
Requisitos do usucapião urbano
Para ingressar com uma ação de usucapião urbano, é fundamental cumprir alguns requisitos. São critérios que garantem que o instrumento seja aplicado de forma justa e eficaz. Já falamos de alguns deles:
- Posse contínua e pacífica: o requerente deve demonstrar que exerce a posse do imóvel de maneira ininterrupta, sem contestação ou oposição do verdadeiro proprietário.
- Finalidade de moradia: o imóvel deve ser destinado à residência do ocupante, seja de forma individual ou coletiva. Existem exceções para o uso comercial ou industrial mas, via de regra, elas não atendem às condições do usucapião urbano.
- Boa-fé do possuidor: embora a boa-fé não seja um requisito obrigatório em todas as modalidades de usucapião, ela fortalece a ação judicial e demonstra que o ocupante não tinha intenção de se apropriar indevidamente de um bem alheio.
- Imóvel em área urbana: o usucapião urbano é aplicável exclusivamente a terrenos ou imóveis situados em zonas urbanas, devidamente delimitadas pelo plano diretor ou legislação municipal.
Documentos necessários para usucapião urbano
A comprovação da posse e a regularização do imóvel dependem da apresentação de documentos que são essenciais para fortalecer a ação judicial. Veja quais são:
- Planta e memorial descritivo: a planta do imóvel, acompanhada de memorial descritivo elaborado por um engenheiro ou arquiteto, é indispensável, já que eles especificam os limites e as características do imóvel.
- Comprovantes de posse: contas de água, luz, IPTU, recibos e outros documentos que demonstrem a posse e o uso contínuo do imóvel.
- Declarações de testemunhas: depoimentos de vizinhos ou pessoas que possam atestar a posse do requerente ajudam a validar os fatos apresentados.
- Certidão negativa de propriedade: emitida pelo cartório de registro de imóveis, essa certidão confirma que o requerente não possui outro imóvel registrado em seu nome.
- Documentos pessoais: RG, CPF e comprovante de residência do requerente são obrigatórios para identificação no processo.
Prazo para usucapião urbano
Como já vimos, os prazos para usucapião urbano variam conforme a modalidade e a legislação aplicável. Cada prazo está relacionado à natureza da posse e a finalidade do imóvel.
- Usucapião especial urbano: o prazo mais comum é de cinco anos de posse contínua e sem oposição, conforme disposto no Artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil.
- Usucapião coletivo: também exige cinco anos de ocupação, mas considera a coletividade da posse e a destinação para habitação popular.
- Outras modalidades: algumas variações, como o usucapião ordinário, podem exigir prazos maiores, entre 10 e 15 anos, dependendo das características da posse e da existência ou não de justo título e boa-fé.
Modelo de ação de usucapião urbano
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ___
[NOME DO REQUERENTE], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do CPF nº ___, residente e domiciliado à [ENDEREÇO], por meio de seu advogado, conforme instrumento de mandato anexo, vem propor a presente
AÇÃO DE USUCAPIÃO URBANO
com fundamento no artigo 183 da Constituição Federal, artigos 1.240 e 1.241 do Código Civil e artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), em face de [NOME DO PROPRIETÁRIO REGISTRADO], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:
1. DOS FATOS
O autor exerce posse contínua e pacífica sobre o imóvel situado à [ENDEREÇO], com área de ___ m², desde [DATA], utilizando-o como moradia própria e cumprindo sua função social.
2. DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS
A posse atende aos requisitos do usucapião urbano previstos nos dispositivos legais mencionados, sendo mansa, pacífica e destinada à habitação do requerente.
3. DOS PEDIDOS
Requer:
a) A citação do réu para contestar, caso queira, no prazo legal;
b) A intimação do Ministério Público;
c) A procedência da ação, declarando o autor proprietário do imóvel;
d) A expedição de mandado ao cartório de registro de imóveis para o registro da propriedade em nome do autor.
Nestes termos, pede deferimento.
[NOME DO ADVOGADO]
OAB/UF nº ___
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