Segundo o IBGE, cerca de 18% das residências brasileiras são alugadas, o que representa milhões de contratos de locação, apenas quando se trata de moradia.
E quanto maior o número de locações, maior a inadimplência. No Brasil, aproximadamente 20% dos inquilinos deixam o aluguel atrasar e, todo ano, 5% precisam de intermédio da justiça para resolver questões de aluguel atrasado.
Isso significa que entender como calcular juros e multas de aluguel atrasado é essencial não só para proprietários e inquilinos, mas, principalmente, para advogados.
Mas antes de avançarmos ainda mais na questão da inadimplência e cálculo de juros e multa do aluguel atrasado, que tal falarmos um pouco sobre a Lei do Inquilinato?
Lei atualizada do Inquilinato
A chamada Lei do Inquilinato é responsável por regular as relações de locação de imóveis urbanos. Instituída em 1991, pela Lei nº 8.245, a legislação passou por diversas mudanças ao longo dos anos com o objetivo de se adequar a mudanças sociais e mercadológicas.
A atualização mais recente é de 2009, quando foi alterada pela Lei Nº 12.112, que, de tantas alterações significativas, passou a ser chamada de “Nova Lei do Inquilinato”.
Dentre as mudanças que mais impactam o judiciário, estão a facilitação do despejo por falta de pagamento e a agilização de seu processo judicial.
Especialistas apontam que a “Nova Lei do Inquilinato” vem para equilibrar os direitos e deveres de inquilinos e locadores, facilitando a resolução de conflitos e incentivando o cumprimento das obrigações de cada uma das partes.
Nós temos, aqui no JusBlog, um artigo inteiramente dedicado aos direitos e deveres do inquilino e do locador. Confira:
Contrato de locação: direitos e deveres do locador e locatário
Mas, de toda forma, vamos abordar de maneira resumida os principais direitos e deveres do inquilino e do locador:
- Direitos e deveres do inquilino: o inquilino deve pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação; utilizar o imóvel sempre para a finalidade estabelecida em contrato; zelar pela conservação do mesmo e; devolvê-lo no estado em que foi recebido, com exceção de desgastes naturais por ação do tempo.
- Direitos e deveres do locador: o locador deve entregar o imóvel em condições de uso; garantir o uso pacífico do mesmo durante a vigência do contrato; e efetuar reparos necessários à conservação, com exceção daqueles que são de responsabilidade do inquilino.
Como calcular juros e multa?
Todo o contrato de locação de imóvel possui cláusulas que estabelecem prazos e formas de pagamento, além de multa e juros incididos para o caso de atraso desse pagamento.
Trata-se de uma “penalidade” que funciona como forma de compensação do proprietário pelo atraso, além de incentivo ao cumprimento pontual desta obrigação contratual que é o pagamento em dia.
Assim, quando há atraso, para saber qual deverá ser o valor pago, é preciso considerar os juros de mora e a multa estabelecida em contrato:
- Juros de mora: são aplicados sobre o valor devido a partir do primeiro dia de atraso até a data do pagamento. Esta taxa, como já vimos, é definida no contrato de locação. Mas, em caso de não haver especificação, a Lei do Inquilinato estabelece um limite de 1% ao mês.
Para calcular os juros de mora, é simples:
Juros de Mora = Valor do Aluguel X (Taxa de Juros/30) X Número de Dias de Atraso
Então, por exemplo, se o aluguel é de R$ 1.500,00 e taxa de juros é de 1% ao mês (0,0333% ao dia), para um atraso de dez dias, o cálculo será:
Juros de Mora = 1500 X 0,000333 X 10 = R$ 4,99
- Multa por atraso: no caso do exemplo acima, não significa que o valor final a ser pago, após um atraso de dez dias, seja de R$ 1504,99 pois, além dos juros, é preciso considerar a multa por atraso. Essa multa costuma variar entre 2% e 10% do valor do aluguel.
Para calcular a multa, é ainda mais simples:
Multa = Valor do Aluguel X Percentual da Multa
Pelo exemplo anterior, se a multa contratual é de 5%, então o valor será:
Multa = 1500 X 0,05 = R$ 75,00
Lembrando, claro, que 5% é = a 5/100 = 0,05
Logo, para se chegar ao valor total devido, é só somar o aluguel com os juros de mora e a multa por atraso:
Valor Total = 1500 + 4,99 + 75 = R$ 1579,99
Dívida de aluguel pode ser parcelada?
Exemplos de atraso acima são comuns e não costumam dar grandes dores de cabeça tanto para inquilinos quanto para locadores. Na maioria dos casos, o próprio banco onde o boleto será pago se encarrega de calcular o valor final com juros e multa.
Mas quando os aluguéis atrasados se acumulam, passam a ser de grande preocupação para as duas partes envolvidas. E aí surge a pergunta: uma dívida de aluguel pode ser parcelada?
A resposta é sim. Mas para isso, é necessário que haja acordo entre o inquilino e o locador. E isso pode ser feito de diferentes maneiras: através de uma negociação direta amigável; ou via mediação e conciliação, seja extrajudicial ou judicial.
- Negociação amigável: trata-se de uma negociação direta entre inquilino e proprietário. Nesse caso, as partes estabelecem um plano de pagamento que atenda às necessidades e possibilidades de ambos, evitando a judicialização da dívida. Mas, apesar de ser uma negociação direta e amistosa, é importante formalizar o acordo, através de um documento assinado em que fica claro o valor de cada parcela e a data de vencimento.
- Mediação e conciliação: ao contrário do que se pensa, uma mediação pode ocorrer também de forma extrajudicial. É muito comum, inclusive, empresas de cobrança assumirem este papel. Caso esta via não funcione, as partes podem recorrer à via judicial. Quando o montante atrasado é inferior a 40 salários mínimos, é possível recorrer aos Juizados Especiais Cíveis (JECs). Se o valor for superior, deve-se buscar a justiça comum.
Nós temos um artigo que explica direitinho o que são os Juizados Especiais Cíveis (JECs) e quais os requisitos para ações de pequenas causas. Confira:
Processo de pequenas causas: veja estratégias essenciais para advogados
Mas, independentemente de como foi acordado o pagamento do aluguel atrasado, nesses casos o cálculo é muito mais complexo do que aquele que trouxemos acima.
E é por isso que Jusfy criou a JusCalc Aluguel, uma calculadora focada em cálculos relacionados ao aluguel de imóveis: seja para aluguéis atrasados, seja para reajustes.
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Além disso, caso sua escolha seja por judicializar a cobrança, JusCalc Aluguel pode fornecer um modelo de petição inicial já com o cálculo incluso.
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