Até dezembro de 2018, um distrato imobiliário era considerado por muitos como uma espécie de loteria jurídica.
Não havia parâmetros legais fixos para retenção de valores, e cada processo dependia do entendimento do juiz sobre o que seria razoável descontar de um comprador que desistia do imóvel na planta.
A Lei Nº 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato, encerrou boa parte dessa incerteza. Mas criou novos debates que chegaram ao STJ em 2025 e redefiniram a aplicação prática da norma.
O que é distrato imobiliário na prática contratual
Distrato imobiliário é o nome dado ao instrumento pelo qual as partes formalizam, de comum acordo, a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, geralmente na planta ou em fase de incorporação.
Na prática, o advogado se depara com ele sobretudo quando o adquirente não consegue manter o financiamento das parcelas ou muda de projeto de vida após a assinatura.
Antes da Lei Nº 13.786/18, o tema era regulado de forma esparsa pela Lei Nº 4.591/1964, chamada de Lei das Incorporações, e pelo Código de Defesa do Consumidor, o que acarretava em conflitos constantes entre as normas.
À época, as Incorporadoras inseriam cláusulas que previam retenções elevadas, muitas vezes superiores a 50% do montante pago, e o Judiciário precisava intervir caso a caso para coibir abusos, sem critério uniforme.
O que mudou no distrato imobiliário com a Lei 13.786/18
A nova norma alterou as leis Nº 4.591/1964 e Nº 6.766/1979, introduzindo três novos artigos centrais:
- 35-A: criou o quadro-resumo obrigatório nos contratos.
- 43-A: regulou o prazo de tolerância de 180 dias para entrega.
- 67-A: disciplinou as condições financeiras do desfazimento contratual.
O quadro-resumo passou a exigir que os contratos indiquem, com destaque em negrito, as consequências do desfazimento, as penalidades aplicáveis e os prazos de devolução de valores.
A ausência de qualquer um dos itens obrigatórios abre prazo de trinta dias para saneamento pelo incorporador e, se não sanada, configura justa causa para rescisão pelo adquirente.
O artigo 35-A determina o seguinte:
Art. 35-A. “Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: […]
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente.”
Para o advogado, a leitura do quadro-resumo é o primeiro passo em qualquer consulta sobre rescisão. Cláusulas sem destaque negritado ou sem a assinatura específica do adquirente podem ser questionadas judicialmente com base no § 2º do Artigo 35-A.
Retenção e cláusula penal no distrato imobiliário
O Art. 67-A é que estabelece os parâmetros de retenção aplicáveis ao distrato: o adquirente faz jus à restituição dos valores pagos, deduzidos a comissão de corretagem e uma pena convencional de até 25% da quantia paga.
Art. 67-A. “Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I – a integralidade da comissão de corretagem;
II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.”
A base de cálculo da retenção de 25% incide sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente, e não sobre o valor total do contrato, o que impede onerosidade excessiva.
A lei também permite cobranças cumulativas quando o comprador ocupou o imóvel: taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, mais IPTU, cotas condominiais e encargos contratuais.
Além disso, há um regime especial para os empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação.
Em casos assim, o § 5º do Art. 67-A autoriza a retenção de até 50% da quantia paga, com devolução do saldo em até trinta dias após o habite-se.
A justificativa é a proteção do fluxo de caixa do empreendimento e dos demais adquirentes, já que o patrimônio de afetação segrega os recursos da incorporação dos demais ativos da empresa.
Já para contratos de loteamento, o regime é diferente: a cláusula penal fica limitada a 10% do valor atualizado do contrato, e a taxa de fruição pode chegar a 0,75% ao mês quando houver posse do lote.
A devolução ocorre em até doze parcelas mensais, com carência que varia conforme o estágio das obras.
Jurisprudência do STJ sobre distrato imobiliário
Em setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ firmou posição relevante sobre o tema: em contratos de consumo, a retenção máxima não pode ultrapassar 25% dos valores pagos, e a soma de todas as deduções deve respeitar esse teto.
A decisão ainda determinou que a devolução ao comprador seja imediata, afastando a regra do Art. 67-A que previa restituição apenas após a conclusão da obra.
O precedente estabelece que, quando há relação de consumo, as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) devem prevalecer sobre a Lei do Distrato nos pontos em que esta seja mais gravosa ao adquirente.
O que representa uma virada interpretativa relevante: a lei de 2018 foi criada justamente para pacificar o tema, mas o STJ sinalizou que ela não afasta o CDC nas situações de desequilíbrio contratual manifesto.
Na prática, o advogado que atua pelo adquirente deve verificar, em cada caso, se o contrato prevê cumulação de penalidades que ultrapasse o teto de 25%, e se a previsão de devolução apenas após o habite-se é compatível com a posição mais recente do tribunal.
Já o advogado das incorporadoras deve considerar que o precedente, embora sem efeito vinculante, tende a orientar as instâncias inferiores, em especial naqueles casos de patrimônio de afetação com retenção de 50%.
O STJ também confirmou, em outubro de 2025, a legalidade da taxa de ocupação em caso de lote não edificado, referendando a interpretação do Art. 32-A da Lei Nº 6.766/79, que permite a cobrança de fruição mesmo sem edificação concluída.
Esse entendimento reforça que as deduções previstas em lei têm aplicação ampla, desde que dentro dos limites percentuais fixados por cada modalidade contratual.
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