O fato de um procedimento ser realizado de maneira extrajudicial, não significa que o advogado possa deixar de lado alguns detalhes importantes. E isso vale para a usucapião extrajudicial. Regularizá-la de forma eficiente depende de uma série de fatores.
Mas antes de passarmos para os tipos de usucapião existentes, e as estratégias a serem utilizadas, que tal partirmos do princípio e conceituarmos usucapião?
A usucapião está prevista tanto no Artigo 183 da Constituição Federal, quanto nos artigos 1.238, 1.239 e 1.240 do Código Civil (CC). Confira:
Art. 183. “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
Art. 1.238. “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Art. 1.239. “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”
Art. 1240-A do CC. “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Resumindo o que consta nos artigos acima, usucapião é uma forma originária de aquisição que permite apropriar-se de um bem móvel ou imóvel quando identificado o uso prolongado e contínuo do mesmo, preservando a função social da propriedade.
Ou seja, trata-se de uma maneira de regularizar a posse e garantir segurança jurídica e direito à propriedade para quem ocupa um imóvel, ou detém um bem móvel, como veículo, sem que haja um título formal em seu nome.
Interessado em entender melhor sobre regularização de posse? Leia nosso artigo sobre ações possessórias:
Ações possessórias: veja a aplicação na advocacia
Para tanto, isso não é feito de maneira automática, tampouco ao bel prazer de quem deseja apropriar-se de algo. Para a usucapião ser alcançada, é preciso atender a alguns requisitos legais.
Como existem tipos distintos de usucapião, tais requisitos podem variar. Porém, todos eles, independentemente do tipo, precisam ter:
Posse ininterrupta por um período de tempo: cada tipo de usucapião requer um período distinto de tempo sob posse, sem contestação. Em alguns casos, pode chegar a quinze anos, como veremos logo mais.
Inexistência de oposição à posse: essa posse por um período pré determinado precisa ser pacífica. Ou seja, não pode ser ou ter sido contestada em nenhum momento.
Animus Domini: tem relação com o comportamento do detentor da posse como dono ou proprietário do bem, não bastando possuí-la, mas arcar com custos, realizar manutenções, etc.
Tipos de usucapião
Existem dois tipos básicos de usucapião: a usucapião de bem móvel e de bem imóvel. Dentro dessas duas “categorias” ou modalidades, há subdivisões, como por exemplo usucapião ordinária, extraordinária e especial.
A usucapião de bens móveis é dividida entre ordinária e extraordinária. Já a usucapião de bens imóveis é dividida entre ordinária, extraordinária e especial.
Além disso, a usucapião especial de bens imóveis ainda pode ser subdividida entre rural, urbana, familiar, coletiva e indígena.
Suas divisões e variações é o que veremos agora. Como são muitas, vamos tentar simplificar ao máximo, ok?
Usucapião de bens móveis: o primeiro impulso é imaginar um veículo, como automóvel, ou motocicleta. Mas a usucapião de bem móvel serve também para equipamentos, maquinários, mobília, eletrodomésticos, eletroeletrônicos, etc.
Como dito anteriormente, a usucapião de bens móveis pode ser ordinária ou extraordinária. Ela está prevista nos artigos 1.260 e 1.261 do Código Civil:
Art. 1.260. “Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.”
Art. 1.261. “Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.”
O Art. 1.260 refere-se à usucapião ordinária de bem móvel, que exige os seguintes requisitos legais:
- Posse ininterrupta pelo período de três anos
- Inexistência de oposição às posse
- Animus Domini
- Documento que comprove a aquisição, como nota fiscal, contrato ou recibo
- Boa-fé demonstrada que evidencie desconhecimento de qualquer tipo de problema com o bem
Já o Artigo 1.261 refere-se à usucapião extraordinária de bem móvel, que exige os seguintes requisitos:
- Posse ininterrupta de cinco anos
- Inexistência de oposição à posse
- Animus Domini
Usucapião de bens imóveis: o panorama imobiliário do Brasil acabou desencadeando, ao longo dos anos, diversos tipos de usucapião, tamanhos os problemas e conflitos que se fazem necessário mediar na justiça.
Por bens imóveis, entendemos terrenos, casas, apartamentos, propriedades rurais, boxes de garagem, etc.
Diferentemente da usucapião de bens móveis, que são regidos por apenas dois artigos do Código Civil, a usucapião de bens imóveis possui um número maior de artigos, não só no Código Civil. Então vamos demonstrá-los individualmente a cada divisão exposta.
Usucapião ordinária de bens imóveis
A usucapião ordinária de bens imóveis é regida pelo Art. 1.242 do Código Civil:
Art. 1.242. “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
Assim, a usucapião ordinária de bens imóveis exige os seguintes requisitos legais:
- Posse ininterrupta pelo período de dez anos (podendo cair para cinco em casos como especificado no Parágrafo Único do Art. 1.242)
- Inexistência de oposição à posse
- Animus Domino
- Boa-fé
- Documento capaz de atestar a transmissão ou aquisição do bem
Usucapião extraordinária de bens imóveis
A usucapião extraordinária de bens imóveis consta no Art. 1.238 do Código Civil:
Art. 1.238. “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Sendo assim, a usucapião extraordinária de bens imóveis tem os seguintes requisitos legais para que aconteça:
- Posse ininterrupta por quinze anos
- Inexistência de contestação à posse
- Animus Domini
Ou seja, na usucapião extraordinária de bens imóveis, não se faz necessária a apresentação de documentos ou demonstração de boa-fé.
Neste caso, também há a possibilidade de redução do prazo para dez anos, como previsto no Parágrafo Único do Art. 1.238 do Código Civil.
Para tanto, é preciso que o possuidor tenha estabelecido sua moradia no imóvel ou realizado obras e serviços de caráter produtivo.
Usucapião especial de bens imóveis
Como discutimos anteriormente, a usucapião especial de bens imóveis pode ser subdividida em rural, urbana, familiar, coletiva e indígena.
Usucapião especial rural: ela é prevista no Art. 1.239 do Código Civil e possui os determinados requisitos legais:
- Posse ininterrupta por cinco anos
- Inexistência de contestação à posse
- Animus Domini
- Não ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural
- Utilização do imóvel para moradia, além de torná-lo produtivo.
Usucapião especial urbano: similar ao rural, o usucapião especial urbano é regido pelo Art. 9º da Lei 10.257/2001; pelo Art. 1240 do Código Civil; e, como já dito, pelo Art. 183 da Constituição Federal.
A diferença dela para uma usucapião ordinária ou extraordinária de bem imóvel, está na destinação e no tamanho do imóvel. Os requisitos legais são:
- Posse ininterrupta por cinco anos
- Inexistência de contestação à posse
- Animus Domini
- Não ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural
- O imóvel precisa possuir no máximo 250m2
- Já não ter essa forma de usucapião reconhecida em outro momento
Usucapião especial familiar: ela está presente no Art. 1240 do Código Civil, o qual já vimos anteriormente. Tem por objetivo dar proteção àquele cônjuge que permanece no imóvel ao ser abandonado após uma separação. Os requisitos são:
- Posse ininterrupta por dois anos
- Inexistência de contestação à posse
- Animus Domini
- Não ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural
- Utilização do imóvel para moradia própria ou da família
- O imóvel precisa possuir no máximo 250m2
- Ter abandono do lar por parte do outro cônjuge configurado
Usucapião especial coletiva: está prevista no Estatuto da Cidade, Art. 10 da Lei 10.257/2001. Tem como objetivo regularizar imóveis de baixa renda, em específico aquelas residências construídas de maneira informal. Os requisitos legais são:
- Posse ininterrupta por cinco anos
- Inexistência de contestação à posse
- Animus Domini
- Não ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural
- Utilização do imóvel para moradia própria ou da família
- O imóvel precisa possuir no máximo 250m2
Usucapião especial indígena: essa usucapião é prevista pelo Estatuto do Índio, mais especificamente no Art. 33 da Lei 6.001/1973:
Art. 33. “O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.”
Os requisitos legais para o usucapião especial indígena são:
- Posse ininterrupta por cinco anos
- Inexistência de contestação à posse
- Animus Domini
- O imóvel precisa possuir no máximo 50 hectares
Ação de usucapião
O primeiro passo para se entrar com uma ação de usucapião é verificar quais os requisitos são atendidos pela situação de seu cliente para identificar em qual modalidade se enquadra.
O segundo passo é reunir a documentação necessária. Qualquer coisa que possa comprovar a posse, como documentos, correspondências, fotos, testemunhas, notas fiscais de melhorias, etc.
Em seguida, é hora de ajuizar a ação. Para isso, é preciso uma petição inicial de usucapião. Se você não sabe como fazer uma, ou mesmo de que forma deve anexar todos os documentos ao processo, pode recorrer à JusFile.
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Voltando à ação, após o ajuizamento, o juiz citará os envolvidos e determinará a publicação da citação em jornais de grande circulação a título de informar os principais interessados.
Em alguns casos, é possível que uma perícia seja contratada para atestar que o imóvel, sendo o caso, atende os requisitos daquela modalidade.
Com todos os requisitos preenchidos, o juiz emitirá uma sentença favorável à usucapião. Com ela em mãos, o possuidor deve se dirigir a um cartório de registro, em caso de imóvel, para que a propriedade seja transferida.
Mas é preciso ficar atento: terras e propriedades públicas, mesmo que atendam aos requisitos legais, não são passíveis de usucapião. Além disso, contratos de locação e contratos de comodato afastam qualquer possibilidade de usucapião.
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