Em contratos de locação (mais do que em outras obrigações possíveis), a figura do fiador solidário tem presença quase garantida. Isso porque ele dá segurança para o locador ao assumir responsabilidades, garantindo o cumprimento da dívida em caso de inadimplência.

Porém, muitos assinam o campo de fiador de um contrato de locação sem conhecimento das peculiaridades e riscos envolvidos. 

Por isso, compreender as obrigações e estratégias de defesa jurídica relacionadas às obrigações do fiador solidário é essencial, tanto para quem assume essa função quanto para advogados que lidam com esses casos.

O que é fiador solidário

O fiador solidário é a pessoa que garante o cumprimento de uma obrigação assumida por outra. Ou seja, ele responde pela dívida como se fosse o próprio devedor.

Mas por que o termo “solidário”? A solidariedade está no fato do credor poder cobrar o total da dívida diretamente do fiador, sem precisar esgotar todas as possibilidades de cobrança ao devedor principal.

Essa modalidade de fiança está prevista no Código Civil. Em muitos casos, ela é utilizada como uma exigência para aumentar a segurança jurídica nos contratos.

Ao aceitar a posição de fiador solidário, o indivíduo abre mão do chamado “benefício de ordem”. Em outras palavras, o credor não precisa primeiro tentar receber do devedor antes de acionar o fiador.

E a responsabilidade do fiador solidário não se limita à dívida principal. Ela pode incluir juros, multas e outras penalidades contratuais, dependendo do que foi estipulado.

Por isso, é fundamental que o fiador compreenda todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo, já que a falta de atenção a esses detalhes pode gerar sérias consequências financeiras.

Além disso, a função do fiador solidário é distinta de outras garantias contratuais, como caução ou seguro-fiança. Ele assume um risco direto e pessoal, com potencial impacto em seu próprio patrimônio.

Outra característica importante é que a responsabilidade do fiador solidário pode ser mantida mesmo em situações de renegociação da dívida. O que ocorre se o contrato não especificar limitações claras.

Mas um contrato com fiança solidária não significa plenos poderes para o credor. Cláusulas abusivas ou que extrapolam o inicialmente contratado podem (e devem) ser contestadas judicialmente.

Diferença entre fiador e devedor solidário

Embora ambos sejam “solidários”, os termos “fiador solidário” e “devedor solidário” possuem diferenças importantes.

O fiador solidário atua como uma garantia secundária. Ele só é chamado a cumprir a obrigação quando o devedor principal não o faz (mesmo que não haja a necessidade de esgotar todas as possibilidades com o devedor principal).

Já o devedor solidário é parte integrante da dívida desde o início. Ele compartilha a responsabilidade pelo cumprimento da obrigação com outros devedores (em caso de dívidas que envolvam mais de uma pessoa, como sócios, por exemplo).

Outra diferença está no vínculo jurídico. O fiador solidário geralmente é uma terceira pessoa que não tem relação direta com a dívida principal, exceto pelo contrato de fiança.

O devedor solidário, por sua vez, é parte do contrato principal. Ele assume a obrigação em conjunto com outros co-devedores desde o início.

Tais distinções são cruciais não só para entender os limites da responsabilidade de cada parte, mas também para definir estratégias de defesa em caso de inadimplência ou cobranças.

No caso do fiador solidário, a principal vulnerabilidade está na possibilidade de ser acionado diretamente, mesmo que o devedor principal ainda possua bens para quitar a dívida.

Já para o devedor solidário, o desafio é lidar com a divisão da responsabilidade, sendo que qualquer um dos co-devedores pode ser cobrado pelo total da obrigação.

Outro ponto é que não há benefício de ordem em relação ao devedor solidário. Isso significa que ele é igualmente responsável pela obrigação desde o início, sem que haja “preferência” do credor por outros devedores.

Além disso, enquanto o fiador solidário é regido pelas cláusulas do contrato de fiança, o devedor solidário está vinculado diretamente ao contrato principal, o que, por óbvio, amplia sua responsabilidade.

E claro que, a própria estratégia de defesa muda de fiadores para devedores solidários. Enquanto que para o fiador solidário, é essencial verificar possíveis abusos contratuais, para o devedor, a defesa pode focar na proporcionalidade das cobranças.

Fiador solidário em contrato de aluguel

Como já vimos, o contrato de aluguel é um dos contextos mais comuns em que se exige um fiador solidário pela segurança proporcionada ao locador em casos de inadimplência.

No contrato de locação, o fiador solidário se compromete a pagar o aluguel, taxas condominiais e outros encargos caso o inquilino não cumpra suas obrigações.

A Lei Nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato,  regula os contratos de locação e também a fiança. 

Segundo o Art. 39 da referida lei, a responsabilidade do fiador pode ser limitada ao período contratual, desde que não haja cláusula de prorrogação com consentimento expresso:

Art.39. “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por tempo indeterminado, após a vigência do contrato celebrado por prazo determinado.”

No entanto, há contratos que preveem a chamada “cláusula de prorrogação”. Isso significa que o fiador pode ser responsabilizado por dívidas mesmo após o término do contrato inicial.

Tal situação tem gerado um certo volume de questionamentos em juízo. A jurisprudência entende que o fiador pode ser liberado de responsabilidade caso não tenha concordado expressamente com a prorrogação automática.

Outro ponto relevante é a possibilidade de o fiador renunciar à fiança. Para isso, ele deve notificar formalmente o locador, solicitando a exoneração.

Porém, mesmo com a renúncia, o fiador pode ser responsabilizado pelas dívidas acumuladas até o momento em que o locador for formalmente informado.

Como calcular dívida de fiador solidário

Mas todo o entendimento legal do que é um fiador solidário e como ele pode ser implicado em dívidas de aluguel atrasado, é só parte do trabalho de uma advogado envolvido em um caso como esse.

A outra parte, não menos importante, é o cálculo do valor devido. Seja para cobrar, seja para contestar uma cobrança, o advogado precisa dominar os números envolvidos na ação. 

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