Os direitos e deveres de locatários e locadores, no Brasil, são regidos pela Lei Nº 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela serve de base para a elaboração de contratos de locação de imóveis residenciais e comerciais em área urbana.

A lei foi criada em 1991, mas passou por uma remodelação em 2023, passando a ser chamada de Nova Lei do Inquilinato. As mudanças mais significativas, todavia, foram no que diz respeito às ações de despejo dos inquilinos. 

Portanto, contratos de locação são bastante peculiares sob o ponto de vista jurídico e tem importância vital para a celebração de tal acordo prevendo situações cujas obrigações não se mostram tão claras aos olhos de quem não entende do assunto. 

Porém, apesar da Lei do Inquilinato reger contratos de locação de imóveis urbanos, existe uma pequena lista de imóveis que não são cobertos por ela. Confira: 

• Apart-hotéis, hotéis residenciais e similares (quando o inquilino contrata não só a moradia, mas uma série de serviços regulares prestados.
• Espaços publicitários.
• Imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, entre outros destinados ou ligados à administração pública.
• Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos.

“Lei de contrato de locação”

Neste artigo, vamos abordar alguns dos principais pontos presentes em contratos de locação e também aqueles que são geradores de dúvidas acerca dos direitos e deveres de locadores e locatários:

• Imóveis em plenas condições na entrega das chaves
• Devolução do imóvel nas mesmas condições que recebeu
• Uso do imóvel
• Pagamento em dia do aluguel e despesas relacionadas
• Despesas dos serviços consumidos
• Regras e despesas do condomínio
• Benfeitorias e reformas
• Despesas causadas por desastres naturais
• Quebra de contrato e aviso
• Desocupação por atraso
• Preferência de compra

Imóveis em plenas condições na entrega das chaves

O ato de alugar um imóvel pressupõe que o mesmo esteja em condições de uso para a finalidade pretendida, seja residencial ou comercial. Logo, é dever do proprietário entregar o imóvel em perfeitas condições na entrega das chaves. 

O que não necessariamente significa condições estéticas perfeitas, e sim de funcionamento, algo que nem sempre é possível conferir durante a visita ocorrida antes da celebração do contrato, como sistema hidráulico, elétrico, aberturas, portas, etc. 

Para tanto, é realizada uma vistoria antes da entrega das chaves ao locatário, onde as condições do imóvel são documentadas, inclusive com fotos. 

Devolução do imóvel nas mesmas condições que recebeu

A vistoria também serve para comparar o estado do imóvel na devolução, com o estado em que foi entregue no início do contrato. O locatário tem a obrigação de devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu, salvo deteriorações causadas pela ação do tempo. 

Uso do Imóvel

Imóveis urbanos podem ser locados, na grande maioria dos casos, com duas finalidades: para morar ou para sediar empresas. Logo, se o contrato de locação especifica que o imóvel foi locado com fins residenciais, ele não pode ser utilizado para fins comerciais, e vice-versa.

Pagamento em dia do aluguel e despesas relacionadas

Uma das principais obrigações (se não a principal) do inquilino é o pagamento do aluguel. Mas isso deve ser feito respeitando o prazo estabelecido em contrato, ou seja, a data de vencimento definida em comum acordo. 

Mas não só isso: todas as despesas relacionadas ao aluguel devem também ser pagas em dia, como o IPTU, as taxas condominiais e o seguro contra  incêndio. 

Despesas dos serviços consumidos

Além do aluguel e despesas relacionadas já citadas acima, o locatário também tem como obrigação o pagamento de despesas advindas dos serviços consumidos no imóvel, como energia, água, gás, telefonia, TV por assinatura, internet, entre outros.

Apesar desses serviços serem todos relacionados ao endereço, as despesas, bem como penalidades por atraso no pagamento das mesmas, recaem sobre o locatário. E isso ocorre mesmo que por ventura alguma delas esteja cadastrada em nome do proprietário.

Regras e despesas do condomínio

Ao locar um imóvel que pertence a um condomínio, o inquilino passa a ter obrigação de cumprir com a convenção condominial e demais regras estabelecidas pelo mesmo. E isso significa que, em caso de haver multas e sanções, elas recairão sobre quem ocupa o imóvel, nunca sobre o proprietário. 

Benfeitorias e reformas

Este talvez seja um dos pontos que mais despertam dúvidas e polêmicas quanto ao que é obrigação do locatário e do locador. Isso porque ele divide-se entre aquelas benfeitorias e reformas que são de responsabilidade do inquilino e as que são do proprietário. 

De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino teria o direito de ser ressarcido em dois tipos de benfeitorias e reformas: as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis.

As benfeitorias necessárias são aquelas que visam a conservação do imóvel, como reforma de um telhado quebrado ou manutenção de instalações elétricas ou hidráulicas. Elas não necessariamente precisam ser autorizadas pelo locador.

Já as benfeitorias úteis precisam de autorização prévia do proprietário, pois visam melhorar ou ampliar o imóvel, como a instalação de grades, ampliação de ambientes, troca de portas e janelas, instalação de box em banheiros, etc. Geralmente são benfeitorias permanentes no imóvel.

Mas a Lei do Inquilinato também prevê benfeitorias que não devem ser ressarcidas ao inquilino, chamadas de “benfeitorias voluptuárias”. Elas são melhorias estéticas, ligadas à decoração ou conforto, e podem (ou até devem) ser desfeitas ao fim do contrato. 

Importante ressaltar que quando um reparo deve ser feito devido a uma avaria causada pelo inquilino, familiares ou visitantes, o mesmo não deve ser ressarcido. Uma vidraça quebrada por uma bola jogada pelos filhos do inquilino, por exemplo. 

Despesas causadas por desastres naturais

Mas e as despesas causadas por desastres naturais? Enchentes e ciclones estão se tornando cada vez mais comuns e não é raro vermos casas destelhadas, alagadas ou destruídas por árvores caídas. De quem é a responsabilidade em casos como esses?

Casos assim geralmente trazem danos estruturais e se enquadram em benfeitorias necessárias, as quais são de responsabilidade do proprietário (salvo quando esta possibilidade é prevista em contrato tendo o inquilino como responsável).

Todavia, os estragos estruturais no imóvel não são os únicos causados por desastres naturais. Muitas vezes a mobília, eletrodomésticos e objetos pessoais do inquilino também são danificados. E nesse caso o locador não possui obrigação de indenizá-lo. 

Além disso, a Lei do Inquilinato prevê que se caso o dano do desastre natural seja decorrente de um defeito não informado ao proprietário, isso caracterizaria negligência do inquilino, tornando-o responsável pelas despesas. Como uma goteira que denota o início de um problema maior.

Quebra de contrato e aviso

A Lei do Inquilinato permite que todo contrato de locação possa ser quebrado a qualquer tempo. O que acontece é a definição de uma multa que deve ser aplicada a quem tomar iniciativa de rompê-lo.

Via de regra, os contratos de locação no Brasil possuem prazo de trinta meses e o mesmo pode ser quebrado sem incidência de multa após cumprimento de doze meses. Em qualquer situação, o prazo mínimo do aviso é de trinta dias. 

Quando o locatário é “forçado” a trocar de endereço por questões profissionais, a Lei do Inquilinato prevê que ele pode fazê-lo sem o pagamento da multa (desde que respeitando o prazo de trinta dias de aviso prévio).

Isso serve para casos em que o locatário é transferido por vontade de seu empregador, sem que haja participação na escolha. Não é necessário que a mudança seja feita para outra cidade e vale tanto para empregos públicos quanto privados. 

Desocupação do imóvel

O proprietário, via de regra, não pode solicitar a desocupação do imóvel durante a vigência do contrato. Salvo pelos seguintes motivos: 

• Em decorrência da prática de infração legal ou contratual
• Por falta de pagamento e outros encargos
• Para a realização de reparos urgentes determinados pelo Ministério Público que não possam ser realizados com o inquilino no imóvel, ou caso ele se recuse a permitir sua execução. 

Quanto à falta de pagamento, o locador deve ingressar com uma ação de despejo para a reintegração de posse do imóvel. Não há uma definição de quantas parcelas do aluguel devem estar atrasadas para que a ação possa ocorrer. Pode acontecer, inclusive, já no primeiro mês de atraso.

Preferência de compra

O proprietário do imóvel pode vendê-lo a qualquer tempo, mesmo que esteja ocupado, com contrato de locação em vigência. Mas, de acordo com o Art. 27 da Lei Nº 8.245, o direito de preferência de compra deve ser oferecido ao inquilino.

Essa preferência deve ser documentada por escrito assim que o proprietário receber a primeira proposta de compra por um terceiro. As condições de compra devem ser as mesmas da proposta recebida, no que diz respeito a valor, prazo e forma de pagamento.

Após receber o documento, o inquilino tem um prazo de trinta dias para manifestar a intenção (ou não) de compra. Em caso de não adquirir o imóvel, deve ser observado o que diz o contrato a respeito da desocupação.

Cálculo de reajuste de aluguel

Apesar de os contratos, em média, serem de trinta meses, o valor do aluguel é reajustado anualmente. Mas qual é o cálculo realizado para o reajuste?

Isso depende do índice de reajuste previsto no contrato. Até o ano de 2020, o índice mais utilizado era o IGP-M. Mas com a alta do indicador, muitas imobiliárias e advogados passaram a utilizar o IPCA.

Para calcular o valor, deve-se descobrir o valor do índice utilizado no mês do reajuste e aplicá-lo ao valor do aluguel. Mas a Jusfy possui a ferramenta perfeita para fazer isso sem dor de cabeça e sem margem de erro: a JusCalc Aluguel.

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