O mercado imobiliário brasileiro ultrapassou a marca de 580 mil unidades residenciais vendidas, em 2024. Um recorde histórico que reflete o aquecimento do setor, apesar das altas taxas de juros e flutuações de crédito.
Nesse cenário de alta demanda, a promessa de compra e venda deixou de ser um mero instrumento acessório, formalizando as condições e protegendo os envolvidos enquanto os trâmites burocráticos se desenrolam.
O que é contrato de promessa de compra e venda
O contrato de promessa de compra e venda é o que chamamos de negócio jurídico preliminar.
Por meio dele, as partes (promitente vendedor e promitente comprador) se obrigam a celebrar um contrato futuro e definitivo, ou seja, a escritura pública de compra e venda.
Sua função é formalizar a intenção de negócio e fixar as condições, enquanto pendências são resolvidas.
Pendências essas que podem ser a obtenção de financiamento bancário, a regularização de documentos do imóvel ou do vendedor, ou ainda o pagamento parcelado do preço.
Regulado pelos artigos 462 a 466 do Código Civil, este contrato não transfere a propriedade do imóvel.
Ele apenas gera uma “obrigação de fazer”, que nesse caso é a de firmar o contrato principal.
Isso porque a transferência do domínio só ocorre com o registro da escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Art. 462. “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.”
Art. 463. “Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.”
- Parágrafo único. “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.”
Art. 464. “Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.”
Art. 465. “Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.”
Art. 466. “Se a promessa de contratar for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.”
Diferença entre promessa e compromisso de compra e venda
Embora usados como sinônimos no dia a dia, os termos “promessa” e “compromisso” de compra e venda possuem distinções técnicas relevantes para a atuação do advogado. A principal diferença está na possibilidade de arrependimento.
A promessa de compra e venda, em sua forma pura, pode conter uma cláusula de arrependimento.
Ela permite que qualquer uma das partes desista do negócio, mediante o pagamento de uma multa ou a perda do sinal. Caso não haja previsão de arrependimento, a promessa se torna irretratável.
Já o compromisso de compra e venda é, por natureza, irretratável e irrevogável. Essa modalidade é regulada por legislação específica: o Decreto-Lei Nº 58/1937 e a Lei Nº 6.766/79, conhecida como Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
Ele confere ao comprador um direito real sobre a aquisição do imóvel, desde que registrado na matrícula.
Esse direito real permite ao comprador exigir a outorga da escritura definitiva. E caso o vendedor se recuse, o comprador pode obter a transferência da propriedade por meio de uma ação de adjudicação compulsória.
Distrato de promessa de compra e venda
O distrato é o instrumento que formaliza a extinção do contrato de promessa de compra e venda por mútuo acordo.
Quando as partes decidem, em conjunto, não prosseguir com o negócio, elas definem os termos do encerramento, como a devolução de valores e a isenção de multas.
A situação muda quando o fim do contrato ocorre por inadimplência de uma das partes. Nesses casos, o resultado é a rescisão contratual.
A Lei Nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras claras para a rescisão por iniciativa do comprador em contratos de imóveis na planta, como em casos de loteamentos e incorporações imobiliárias.
A lei estabelece percentuais máximos de retenção pelo vendedor. Para loteamentos, a retenção é limitada a 10% do valor atualizado do contrato. Para incorporações imobiliárias, a multa pode chegar a 25% dos valores pagos.
Se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação, a retenção pode alcançar 50%.
Modelo de contrato de promessa de compra e venda
Como de costume, a seguir você confere um modelo de contrato de promessa de compra e venda que serve como referência para ser adaptado de caso a caso. Confira:
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES): [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número] e inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número], residente e domiciliado(a) na [Endereço completo]. [Incluir dados do cônjuge, se aplicável, e o regime de bens do casamento].
PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES): [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número] e inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número], residente e domiciliado(a) na [Endereço completo]. [Incluir dados do cônjuge, se aplicável, e o regime de bens do casamento].
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Promessa de Compra e Venda, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO
O(s) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) é(são) senhor(es) e legítimo(s) possuidor(es) do imóvel com a seguinte descrição: [Descrição detalhada do imóvel, conforme consta na matrícula, incluindo endereço completo, área total, características e confrontações], registrado sob a Matrícula nº [número] no [número]º Cartório de Registro de Imóveis de [Cidade/Estado], e cadastrado na Prefeitura Municipal sob o nº [número da inscrição imobiliária/IPTU].
CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço total da presente transação é de R$ [valor por extenso] ([valor numérico]), a ser pago pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) da seguinte forma:
- SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO: R$ [valor por extenso] ([valor numérico]), pagos neste ato, por meio de [transferência bancária/cheque/etc.], valor do qual o(s) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) dá(dão) plena e total quitação.
PARCELA(S): O saldo restante de R
[valorporextenso]([valornumeˊrico])seraˊpagoem[nuˊmero]parcela(s)deR[valorporextenso]([valornumeˊrico])seraˊpagoem[nuˊmero]parcela(s)deR
-
[valor], com vencimento em [datas], ou conforme cronograma anexo. [Detalhar todas as parcelas, se houver].
Parágrafo Único: O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) efetuará(ão) o pagamento por meio de [método de pagamento, ex: depósito na conta corrente nº…, agência…, de titularidade de…].
CLÁUSULA TERCEIRA – DA POSSE
A posse do imóvel será transferida ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) na data de [data específica] ou [após a quitação do valor total], momento a partir do qual será(ão) responsável(is) por todos os impostos, taxas e despesas de condomínio que incidam sobre o imóvel.
CLÁUSULA QUARTA – DAS OBRIGAÇÕES E DOCUMENTAÇÃO
O(s) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) declara(m) que o imóvel objeto deste contrato se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas, hipotecas, arrestos ou sequestros. O(s) vendedor(es) se compromete(m) a apresentar todas as certidões negativas necessárias para a lavratura da escritura definitiva.
CLÁUSULA QUINTA – DA ESCRITURA DEFINITIVA
Após a quitação integral do preço estabelecido na Cláusula Segunda, o(s) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) se obriga(m) a outorgar a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda em favor do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) no prazo de [número] dias.
Parágrafo Único: Todas as despesas com a lavratura da escritura, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e registro no Cartório de Imóveis competente correrão por conta exclusiva do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES).
CLÁUSULA SEXTA – DA IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE
O presente contrato é firmado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, exceto pelas hipóteses de inadimplemento previstas neste instrumento.
CLÁUSULA SÉTIMA – DA INADIMPLÊNCIA
O não pagamento de qualquer das parcelas do preço na data de seu vencimento implicará na incidência de multa de [percentual]% sobre o valor da parcela em atraso, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo [índice, ex: IGPM/FGV].
Parágrafo Único: Caso a mora persista por mais de [número] dias, o presente contrato poderá ser rescindido de pleno direito pelo(s) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), que reterá(ão) o valor correspondente a [percentual]% dos valores pagos a título de cláusula penal, restituindo o saldo remanescente ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES).
CLÁUSULA OITAVA – DO FORO
Fica eleito o foro da Comarca de [Cidade/Estado] para dirimir quaisquer questões oriundas deste contrato, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem assim justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma, na presença das duas testemunhas abaixo.
[Local], [data].
_________________________________
PROMITENTE VENDEDOR(A)
[Nome e CPF]
_________________________________
PROMITENTE COMPRADOR(A)
[Nome e CPF]
Testemunhas:
- _____________________________
Nome:
CPF: - _____________________________
Nome:
CPF:
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