O aluguel de salas e conjuntos comerciais subiu 8,91% em 2025, maior alta da série histórica do Índice FipeZAP, iniciada em 2013. Além disso, a valorização chegou a 11,26% entre agosto de 2025 e julho de 2026.
Mesmo em um cenário favorável, perder o ponto comercial deixa de ser apenas um transtorno operacional e passa a representar um custo financeiro importante para o empresário.
É nesse contexto que a ação renovatória ganha peso estratégico: o instrumento retira do locador o poder exclusivo de decidir sobre a permanência do inquilino, desde que certas condições estejam presentes.
O que é ação renovatória
A ação renovatória é o mecanismo processual que permite ao locatário de imóvel comercial exigir a renovação do contrato de locação, mesmo contra a vontade do locador, quando estão presentes os requisitos legais.
A previsão está na Lei Nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que disciplina as relações de locação de imóveis urbanos no Brasil.
O fundamento da ação está ligado à proteção do fundo de comércio, conjunto de elementos intangíveis construído pelo empresário, como clientela, localização e reputação.
Sem esse instrumento, o locatário ficaria exposto à perda do ponto comercial por decisão unilateral do proprietário.
Mas é importante frisar que a ação renovatória não se aplica a qualquer tipo de locação: ela é restrita aos contratos de locação não residencial, ou seja, aqueles voltados à exploração de atividade comercial, industrial ou de prestação de serviços.
Ação renovatória requisitos
Para que o locatário tenha direito à renovação compulsória do contrato, a lei exige o cumprimento simultâneo de três condições, previstas no Art. 51 da Lei do Inquilinato.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O primeiro requisito exige contrato escrito e com prazo determinado. Contratos verbais ou por tempo indeterminado não geram direito à renovação compulsória.
O segundo requisito trata do prazo mínimo de cinco anos, que pode resultar da soma de contratos sucessivos, desde que não haja interrupção entre eles.
Esse cálculo, chamado de accessio temporis, permite somar períodos de diferentes instrumentos contratuais firmados entre as mesmas partes ou com sucessão empresarial regular.
O terceiro requisito impõe que o locatário explore o mesmo ramo de atividade, no imóvel, por no mínimo três anos ininterruptos.
A exigência busca garantir que a proteção legal beneficie negócios com identidade estabelecida naquele ponto comercial, e não situações de uso recente ou eventual do espaço.
Além desses três requisitos, a petição inicial deve conter prova de quitação de tributos incidentes sobre o imóvel e indicação clara das condições oferecidas para a renovação, incluindo o valor de aluguel proposto.
Ação renovatória prazo
O prazo para ajuizamento da ação renovatória é decadencial e está definido no parágrafo quinto do Art. 51 da Lei do Inquilinato.
Art. 51, § 5º. Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Isso significa que a ação deve ser proposta dentro de uma janela específica: entre doze e seis meses antes do término da locação vigente. Ajuizar antes ou depois desse período compromete o direito à renovação.
Por se tratar de prazo decadencial, e não prescricional, ele não se suspende nem se interrompe por nenhuma circunstância.
Uma vez ultrapassado, o locatário perde a possibilidade de exigir a renovação compulsória, restando apenas a negociação direta com o proprietário, sem amparo legal específico.
O acompanhamento do calendário de vencimento da locação, desde o início da relação contratual, evita que a janela decadencial passe sem o ajuizamento da ação.
Modelo de ação renovatória de prazo
O modelo abaixo, serve como referência para adaptação a diferentes casos concretos de ação renovatória de prazo.
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DA COMARCA DE _
[NOME DO LOCATÁRIO], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o Nº _, com sede na [endereço completo], por seu advogado que esta subscreve (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL
em face de [NOME DO LOCADOR], pessoa [física/jurídica], inscrito no [CPF/CNPJ] sob o Nº _, residente/sede em [endereço completo], pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.
- DOS FATOS
O locatário celebrou com o locador contrato de locação não residencial, por escrito e com prazo determinado, referente ao imóvel situado em [endereço completo], destinado à exploração da atividade de [ramo de atividade], iniciado em [data] e com término previsto para [data].
Desde então, o locatário explora, sem interrupção, o mesmo ramo de atividade no imóvel, cumprindo o prazo mínimo exigido pela legislação, além de manter em dia o pagamento de aluguéis, tributos e demais encargos incidentes sobre o bem.
- DO DIREITO
Nos termos do artigo 51 da Lei Nº 8.245/1991, o locatário tem direito à renovação do contrato de locação, por igual prazo, uma vez que preenche cumulativamente os requisitos legais: contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos e exploração ininterrupta do mesmo ramo por, no mínimo, três anos.
A presente ação é proposta dentro do prazo decadencial previsto no parágrafo quinto do artigo 51 da referida lei, respeitado o interregno entre um ano e seis meses anteriores ao término do contrato em vigor.
- DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer-se:
a) a citação do réu para, querendo, apresentar contestação, sob pena de revelia;
b) a procedência do pedido, para determinar a renovação do contrato de locação, por igual prazo, nas condições ora propostas;
c) a fixação do novo valor de aluguel, conforme parâmetros de mercado, caso haja impugnação ao valor proposto;
d) a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
Dá-se à causa o valor de R$ _.
Termos em que, pede deferimento.
[Local], [data].
[Nome do advogado]
OAB/_ Nº _
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