A adjudicação compulsória é uma ferramenta jurídica que tem como principal objetivo transferir a propriedade de um bem imóvel quando o vendedor, mesmo após o cumprimento das obrigações por parte do comprador, não realiza a escritura definitiva de venda.
Advogados que lidam com esse tipo de ação precisam entender profundamente seus requisitos, estratégias processuais e as implicações práticas para garantir o êxito em defesa de seus clientes.
Por isso, neste artigo, JusBlog traz o conceito de adjudicação compulsória, seus requisitos, além de como ela pode ser aplicada. E para quem chegar até o final do conteúdo, deixamos um modelo prático da ação como referência desse instrumento processual.
O que é adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é um instituto legal previsto no Código Civil e regulamentado pelo Código de Processo Civil (CPC).
Trata-se de uma medida judicial que permite ao comprador de um imóvel, cumpridor de todas as obrigações contratuais, obter a titularidade do bem, mesmo que o vendedor se recuse a assinar a escritura pública de transferência.
Esse procedimento é utilizado em situações de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente em casos de “contratos de gaveta”, onde o vendedor, por qualquer motivo, deixa de formalizar a transferência definitiva do imóvel.
O principal objetivo da adjudicação compulsória é evitar que o comprador fique prejudicado pela falta de formalização da escritura, permitindo que a Justiça faça essa transferência de propriedade, independentemente da anuência do vendedor.
Requisitos da adjudicação compulsória
Para que o comprador possa ingressar com a ação de adjudicação compulsória, é necessário que alguns requisitos sejam cumpridos. Requisitos esses que são essenciais para garantir a validade da ação e o êxito no pedido judicial.
Contrato de compra e venda: o comprador deve obrigatoriamente ter um contrato formalizado com o vendedor. Ele pode ser de promessa de compra e venda ou até mesmo um contrato de gaveta desde que possua todas as cláusulas que regulam a transação, como o preço, prazos e forma de pagamento.
Quitação do imóvel: um dos requisitos fundamentais para a adjudicação compulsória é que o comprador tenha cumprido todas as suas obrigações contratuais, especialmente a quitação do preço do imóvel. Isso significa que ele deve ter pago integralmente o valor acordado no contrato.
Inércia do vendedor: a ação de adjudicação compulsória só pode ser proposta quando o vendedor, mesmo após o cumprimento das obrigações pelo comprador, se recusa a assinar a escritura definitiva. A inércia ou negativa do vendedor é o que motiva o pedido de adjudicação.
Registro no cartório de imóveis: em alguns casos, é necessário que o contrato de compra e venda esteja registrado no cartório de imóveis competente. Isso garante a publicidade do ato e a segurança jurídica da transação.
Imóvel livre de ônus: para que a adjudicação compulsória seja concedida, o imóvel não pode ter nenhum tipo de ônus ou restrição que impeça a sua transferência. Isso inclui penhoras, hipotecas ou disputas de titularidade que possam afetar a regularização da propriedade.
Com esses requisitos todos atendidos, o comprador tem direito de requerer judicialmente a adjudicação compulsória do bem, para sua regularização junto ao Registro de Imóveis.
Ação de adjudicação compulsória
A ação de adjudicação compulsória é um procedimento judicial de caráter declaratório e constitutivo.
Como já vimos, ela tem o objetivo de declarar o direito do comprador à propriedade do imóvel, tendo o mesmo cumprido todas as obrigações contratuais, e constituir a transferência do bem através da expedição de mandado judicial para o Registro de Imóveis.
A ação de adjudicação compulsória é uma medida eficaz para garantir o cumprimento da obrigação de transferir a propriedade.
Etapas da ação
A ação de adjudicação compulsória segue as etapas processuais comuns às ações de conhecimento.
O primeiro passo é a petição inicial, onde o comprador deve narrar os fatos, demonstrar que cumpriu suas obrigações contratuais e que o vendedor, injustificadamente, não fez a transferência do imóvel.
Após a citação do réu (vendedor), o mesmo terá prazo para apresentar defesa, que pode alegar, por exemplo, que o comprador não cumpriu algum requisito do contrato, ou ainda que há algum impedimento legal para a transferência do imóvel.
Superada essa fase, o juiz deve avaliar as provas e, caso acolha a reclamatória do comprador, expede um mandado de adjudicação, que será levado ao cartório de imóveis para a regularização do bem.
Implicações para o advogado
A atuação do advogado em uma ação de adjudicação compulsória é fundamental. Além de preparar a petição inicial de forma clara e objetiva, ele deve estar atento às peculiaridades de cada contrato e garantir que todas as obrigações foram devidamente cumpridas.
Outro ponto importante é a análise prévia da situação do imóvel. Imóveis com pendências judiciais ou administrativas podem inviabilizar a adjudicação compulsória, sendo responsabilidade do advogado alertar seu cliente sobre esses riscos.
Além disso, o advogado deve estar preparado para eventuais recursos, caso a parte contrária decida contestar a decisão judicial. A estratégia processual adequada e a antecipação de possíveis complicações são fundamentais para o sucesso da ação.
Modelo de adjudicação compulsória
E como prometido, quem chegou até o final deste conteúdo tem acesso a um modelo simplificado de petição inicial para ação de adjudicação compulsória.
Sempre é bom lembrar que ele deve ser ajustado conforme as especificidades de cada caso e as peculiaridades regionais. Confira:
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE (CIDADE/ESTADO)
NOME DO AUTOR, (qualificação completa), por intermédio de seu advogado, conforme procuração anexa, com escritório situado à (endereço completo), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência propor a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
em face de NOME DO RÉU, (qualificação completa), pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:
1. Dos Fatos
O Autor firmou contrato de promessa de compra e venda com o Réu em (data), tendo por objeto o imóvel situado à (endereço do imóvel), conforme cópia do contrato em anexo.
O valor total da compra foi fixado em (valor), estando integralmente quitado, conforme comprovantes de pagamento anexos.
Apesar de todas as obrigações contratuais terem sido cumpridas pelo Autor, o Réu se recusa, injustificadamente, a formalizar a escritura definitiva de venda.
2. Do Direito
A presente ação tem fundamento no artigo 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador o direito de adjudicar o imóvel, bem como nos artigos 876 e seguintes do Código de Processo Civil, que regulam o procedimento da adjudicação compulsória.
Dessa forma, diante da inércia do Réu em outorgar a escritura definitiva, faz-se necessária a intervenção judicial para garantir o direito do Autor à propriedade plena do imóvel.
3. Dos Pedidos
Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência:
a) A citação do Réu para que, querendo, apresente defesa no prazo legal; b) A procedência da presente ação, com a consequente adjudicação do imóvel em favor do Autor; c) A expedição de mandado de adjudicação para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis competente; d) A condenação do Réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
Termos em que, pede deferimento.
Local, data.
Assinatura do advogado OAB nº
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